不動産クラウドファンディング初心者が知っておくべき基礎知識とおすすめサービスを紹介

「不動産クラウドファンディングを始めたいけどよくわからない」

「どこで投資するのがいいの？」

不動産クラウドファンディングを始めようと考えている人はまず悩むところですよね。

この記事では

• 初心者が知っておくべき不動産クラウドファンディングの仕組み
• 初心者が知っておくべき不動産クラウドファンディングの用語集
• 初心者におすすめしたい不動産クラウドファンディング3選

を説明します。

不動産クラウドファンディングが何なのか、始めるにはどうすればいいのかわかるので是非参考にしてみてください。

【執筆・監修】不動産テックラボ編集部

不動産業界の経験者やITなどに精通しているライターで構成されています。これまで、不動産×ITに関する100以上の商品やサービスを紹介してきました。不動産テックサービスの導入を検討している企業様や、不動産×ITに関する商品の利用を検討している個人の利用者様に向けて、出来るだけわかりやすく解説することを心がけています。

初心者が知っておくべき不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングとは不動産を対象にしている事業に対して複数人で投資することです。

事業者は投資家から得た資金で不動産の取得や運用を行います。

投資家は不動産から発生した賃料での配当（インカムゲイン）や売却益での配当（キャピタルゲイン）を得ることができます。

投資の流れは、サービスの会員登録を行い、投資家登録をしてファンドへ申し込み、入金をしてファンドの運用が始まり、期限が来たら分配金を受け取れるという流れです。

ちなみに投資家登録というのはサービスごとに行うもので、個人情報などを登録して審査をされます。

審査には１週間程度かかることもあるので事前の登録が必要です。

不動産クラウドファンディングは非常に人気の投資サービスなので、ファンドへの申し込みが先着だった場合は開始10分も経たずに売り切れたり、抽選式だと5倍では収まらない倍率になったりすることもあります。

事前にできる準備は全て済ませて申し込みをする必要がありますね。

初心者が知っておくべき不動産クラウドファンディングの用語集

不動産クラウドファンディングを始めるにあたって知っておきたい用語が

• 優先劣後出資
• 匿名組合ファンド
• 任意組合ファンド
• マスターリース契約
• インカムゲイン
• キャピタルゲイン

の6つあります。

順番に説明していきます。

優先劣後出資

優先劣後出資というのはファンドの出資者を優先出資者と劣後出資者に分け、ファンドの損失分を劣後出資者が一定の損失までカバーするものです。

一般投資家が優先出資者になり、不動産クラウドファンディングを運用する事業者が劣後出資者になります。

不動産を想定していたよりも安く売却することになってしまったり、賃貸物件で空室がでてしまったりした場合など、劣後出資分まで損失を負担する仕組みです。

1000万円で取得した不動産で200万円損失が出た場合、優先劣後出資が採用されていて、劣後出資が20%の比率で設定されていた場合、投資家は損しません。

つまり投資家のお金を守る仕組みになっているのです。

優先劣後出資はすべてのサービスで適用されているわけではないので、ファンドを選ぶ際に見る一つのポイントにしてみてはいかがでしょうか。

参考：LIFULL不動産クラウドファンディング

匿名組合ファンド

匿名組合ファンドとは、不動産クラウドファンディングの種類の１つで、日本にある不動産クラウドファンディングの中で一番多く用いられています。

匿名組合ファンドは契約時に不動産クラウドファンディングの事業者と投資家が２者で契約を結びます。

集めた投資金をもとに不動産の取得と運用を事業者が行い、不動産から出た利益を分配していくものです。

不動産は事業者が取得をするため、投資家自身で不動産を所有することはありません。

あくまで不動産を保有しているのは事業者なのです。

匿名組合ファンドのメリットは投資家が不動産を保有しているわけではないので、建物が壊れたりした場合でも追加で出資を求められることはなく、最初に出資した分以上にリスクを負うことはありません。

デメリットは不動産を所有していないからこそ相続時に税効果を受けることができない点です。

相続する際は現金で相続するよりも、不動産で相続した方が同じ額分のものでも減税効果があります。

任意組合ファンド

任意組合ファンドとは不動産クラウドファンディングの種類です。

契約する際に不動産に対して、複数の投資家と事業者の全員で一つの契約を結ぶことになります。

それぞれが出した投資金をもとに事業者が不動産を取得して主に運営をしますが、投資家も不動産を保有することになるのが特徴です。

それぞれの投資金の割合で全員が不動産を所有することになります。

利益の出方は匿名組合と同じで、不動産の運用や売却ででた利益を分配していきます。

任意組合ファンドのメリットは不動産を取得することになるので相続時に税効果を受けることができることです。

デメリットは不動産を保有するからこそ建物の大規模な修理が必要になった場合、追加で費用の出資が必要になる場合があります。

最悪の場合、元本割れ以上のことが起きる可能性があります。

しかし、不動産の修理も見越して事前に募集をしていることがほとんどです。

マスターリース契約

マスターリース契約とは不動産の所有者が、転貸を目的としている業者（サブリース業者）と一括借上げを条件に契約を結ぶことです。

マスターリース契約をする際に空室保証がされていることがほとんどで、空室ができてしまっても一定の金額が保証されます。

自分の投資するファンドがマスターリース契約をしている場合、空室になっても一定の金額が保証されているので分配金が減る可能性が少ないです。

しかし、マスターリース契約を結んでいる分、元々の想定利回りが低く設定されていることもあります。

インカムゲイン

インカムゲインとは配当の種類で、配当益です。

自分が投資するファンドがインカムゲイン式での配当だとしたら不動産の賃料収入を得ることになります。

インカムゲインのメリットは賃料での収入なので安定しているというところです。

不動産の価値が落ちてきている時でも賃貸に住む人は毎年一定数はいるので安定が見込めます。

デメリットは配当が想定よりも遥かに良いという状況になりにくいことです。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインも配当の種類の一つで、売却益です。

投資するファンドがキャピタルゲイン式での配当だとしたら不動産を売る時に出た売却益が配当されて収入を得ることになります。

メリットは不動産を高く売れればかなりの利益が見込める点です。

デメリットは利益が見込める分、想定しているような売却ができない場合、損をする可能性があることです。

＼5分のアンケートでアマギフ1000円分をGET／

初心者におすすめしたい不動産クラウドファンディング3選

不動産クラウドファンディング初心者におすすめしたい

• COZUCHI
• CREAL
• TECROWD

について説明していきます。

COZUCHI

COZUCHIをおすすめする理由は

• 物件が好立地
• 想定利回りより上ぶれる可能性がある

です。

COZUCHIの物件は誰でも聞いたことのあるくらい有名な場所の物件が非常に多いです。

そんな好立地物件に１口１万円から投資できることで様々な物件に分散して投資することが可能です。

想定よりも上ぶれる可能性があるというのは、COZUCHI独自の配当ポリシーがあります。

一般的に事業者は事前に明示している利回りよりも追加で配当金を支払う必要はなく、想定額が返ってくることが普通です。

しかしCOZUCHIは物件売却時に利益が想定以上に高くなった場合投資家にも追加で配当しています。

実際に2023年の6月時点で運用終了している54ファンドのうち27のファンドが想定利回りを上回りました。

CREAL

CREALをおすすめする理由は

• 全ての案件での優先劣後出資
• マスターリース契約
• 物件情報が細かく載っている

です。

CREALでは全ての案件で優先劣後出資をおこなっています。

そのため、損害が出た場合でもいくらかはCREALで負担してくれることになり元本を毀損する可能性が低いです。

また、マスターリース契約を行なっている案件が多く、空室がでた場合でも賃料収入が安定しやすくなります。

CREALのファンド情報にはマーケット情報が詳しく載っており、このファンドに投資したら利益が出るのか自分でしっかり考えることができます。

不動産クラウドファンディングは大前提プロが利益が出ると見込んで仕入れたものですが、自分が投資をするものは自分でしっかり見極めたいですよね。

TECROWD

TECROWDをおすすめする理由は

• 高い想定利回り
• 海外での物件でも為替の影響を受けない

です。

TECROWDは想定利回りが高く、平均で年9.3％以上となっています。

想定利回りの高いTECROWDですが、元本割れや配当遅れは現在までに０件です。

海外での物件だと為替のタイミングによっては、利回りも想定以上で運用できているのにも関わらず損してしまうという可能性があります。

TECROWDでは運用に関わる全ての金銭授受を円建て（価格表示も支払いも全て円で行うこと）で行います。

そのため海外物件でも為替による影響を考えずに投資をすることができます。

まとめ

今回は不動産クラウドファンディングの仕組みと用語、おすすめサービスについて、説明してきました。

不動産クラウドファンディングは今とても人気のサービスです。

紹介した3社も含めいろんなサービスを比較して投資を始めてみてはいかがでしょうか。