リバースモーゲージの審査は落ちやすい？投資のプロが審査期間から住宅ローンまで徹底解説！

「リバースモーゲージに審査はある？」

「審査に落ちないためのポイントが知りたい」

リバースモーゲージを検討している方で、審査に対する上記のような悩みを抱えている方は多いです。

実際、リバースモーゲージには、年齢制限や担保となる物件に一定以上の資産価値が必要などの数多くの条件が設けられており、審査が存在するためです。

とはいえ、審査内容自体は通常のローンや住宅ローンの審査とは全く違います。

そのため、どういった内容を審査されるのかを理解しておかなくてはいけません。

この記事では、「リバースモーゲージを利用する際の条件」や、「利用するにあたっての審査のポイント」について詳しく解説していきます。

リバースモーゲージを利用する際の参考にしてください。

【執筆・監修】松本拓也

投資家歴10年の個人投資家。慶應義塾大学在学中から世界中の株式投資、債券、コモディティまで運用中。
他にもマンション投資、ソーシャルレンディング、不動産投資クラウドファンディングにも投資中。

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リバースモーゲージを利用する際の3つの条件

リバースモーゲージには、年齢制限や担保となる物件の条件など、利用する際の条件が設定されており、誰でも利用できるわけではありません。

では、どういった条件が設定されているのでしょうか？

リバースモーゲージで設けられている主な条件は以下の3つです。

年齢制限がある
物件の資産価値が高い
融資金を事業用資金や投資目的以外で使う方

上記の条件をよく理解したうえで、ご自身がリバースモーゲージを活用できるかどうかを判断するようにしてください。

利用する際の条件1.年齢制限がある

リバースモーゲージは、利用する際の条件として、年齢制限が設定されています。

そもそもシニア世代を対象とした資金融資であるためです。

住宅ローンなどと違い、「55歳以上」などのように、年齢の下限が高めに設定されています。

リバースモーゲージは、30代や40代の若い世代の方が利用することができないことを覚えておきましょう。

一方、対象の年齢上限を定めている金融機関も珍しくありません。

なお、対象の年齢上限は「80歳未満」としている金融機関が多いです。

利用する際の条件2.物件の資産価値が高い

リバースモーゲージを利用するには、物件の資産価値が一定以上あることが条件です。

この場合の一定以上とは、土地と建物の評価額を合計した金額が「1,500万円以上」を指します。

上記の条件を設定している金融機関は多く、下回ってしまうと融資が受けられない可能性が高いです。

現在の物件の評価額があまりに低いと、将来的に物件の価値が大きく下がってしまったときに、売却しても融資した金額を回収できないリスクを避けるためです。

ちなみに、自治体のリバースモーゲージである「不動産担保生活資金」も、担保となる物件の評価額は「1,500万円以上」と明確に基準が設けられています。

貸付金額が少ないケースは利用できる場合もありますが、それでも「1,000万円以上」の物件評価額がないと利用できません。

なお、物件の資産価値が高くても、雨漏りをしているなど、修理が必要な物件の場合には対象外となる可能性があることは知っておいてください。

利用する際の条件3.融資金を事業用資金や投資目的以外で使う方

リバースモーゲージは、基本的に融資されたお金の使い道について制限が設けられています。

例えば、自治体のリバースモーゲージである「不動産担保生活資金」は、低所得の高齢者の自立支援を目的としているため、基本的に生活費としてしか利用できません。

また、「リ・バース60」も、リフォームなど住宅に関係した使い方のみです。

もちろん、通常のリバースモーゲージでも、上記ほどではないにしろ制限はあります。

ちなみに、認められていることの多い用途は以下です。

本人が居住する住宅の購入・建設費
自宅のリフォーム費用
高齢者向け住宅への入居一時金の支払い
住宅ローンの借換え
生活費

当然、上記以外でも金融機関が認めている用途であれば使用することができます。

ただし、事業用資金や投資目的でお金を使うことは禁止されているので注意してください。

リバースモーゲージの審査における3つのポイント

リバースモーゲージを利用する条件以外にも押さえておくべきポイントはあります。

それは以下の3つです。

審査に必要な期間
審査に必要な書類
審査の流れ

審査にかかる期間や必要書類、審査の流れを理解しておくことで、利用を決めてから融資を受けるまでスムーズに対応できるので、理解しておくようにしましょう。

ここではリバースモーゲージの審査におけるポイントについて解説していきます。

審査におけるポイント1.審査に必要な期間

審査に必要な期間は金融機関などによって異なりますが、約2週間〜1ヶ月程度が一般的です。

主な流れとしては、契約書類の申込手続きを行い、審査を通り問題が無ければ融資が開始されます。

ただし、この期間はあくまでスムーズに審査が進んだ場合の期間で、書類に不備がある場合には融資されるまでの期間が延びてしまうため、書類の内容をよく確認するようにしてください。

なお、審査に必要な書類をあらかじめ準備しておくと、審査をスムーズに行うことができます。

審査におけるポイント2.審査に必要な書類

リバースモーゲージを利用するにあたり、審査に必要な書類は、大きく分けて以下の4つの書類が必要です。

必要な書類	内容
身分証明書	健康保険証、運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど
収入証明書類	源泉徴収票、前年度の確定申告書類、ねんきん定期便、年金裁定通知書など
物件証明書類	登記簿謄本など
納税書類	固定資産税証明書、住民税証明書など

なお、ローンの支払いが残っている場合は、「現状どれくらいのローンが残っているのか」「いつ支払いが終了する予定か」についてわかる「返済予定表」などの書類が必要になります。

審査におけるポイント3.審査の流れ

審査の流れは以下です。

リバースモーゲージの取り扱いをしている金融機関などに、メールや電話で来店の申し込みをする
必要な書類は事前に準備する
来店したのち説明を受けて申込書類に記入する
融資審査が実施される
問題が無ければ本契約を行う
融資が実行される

審査から融資実行まで、最短で1ヶ月程度かかるため、すぐに資金が必要な方は覚えておきましょう。

リバースモーゲージの審査を受ける前に押さえておきたい3つのポイント

リバースモーゲージの審査を受ける前に、以下の3つのポイントを事前に確認しておくことで、スムーズに審査を通すことが可能です。

物件の評価額を把握しておく
推定相続人の同意を得ておく
他にローンがあればできる限り返済しておく

それぞれ内容をよく確認したうえで、リバースモーゲージの利用を検討してください。

審査を受ける前に押さえておきたいポイント1.物件の評価額を把握しておく

所有している物件の不動産評価額を事前に把握しておくことで、資金繰りの正確なシミュレーションができます。

不動産評価額を事前に把握することで、融資上限額が算出できるためです。

ちなみに、リバースモーゲージの融資上限額は、不動産評価額の50％〜80％とされています。

ただし、不動産の評価額に関しては、金融機関によって変わってきますので、注意が必要です。

審査を受ける前に押さえておきたいポイント2.推定相続人の同意を得ておく

審査を受ける前に、物件の推定相続人となる、子供などの同意を得ておくことが重要になります。

同意を得ていないと、相続人とトラブルに発展する可能性があるためです。

よくあるトラブルとしては、推定相続人にリバースモーゲージ利用について説明せずに利用したことで、相続予定だった家が引き継がれることなく売却されたことにより、相続人が不満を持つケースがあります。

こういったトラブルを回避するためにも、リバースモーゲージの利用を検討している段階で、推定相続人に相談するようにしましょう。

ちなみに、金融機関によっては推定相続人とトラブルを防ぐために、推定相続人の同意を条件に設定している金融機関もあります。

審査を受ける前に押さえておきたいポイント3.他にローンがあればできる限り返済しておく

リバースモーゲージを利用する際に、他にローンが残っている場合、可能な限り返済しておくことが重要になります。

ローンを抱えている場合は、金融機関もリスクがある相手と判断して、融資審査を通さないケースがあるためです。

実際、ローンを抱えている場合は、返済までにどのくらいローン残高が残っていて、いつ返済予定かなどがわかる「返済計画表」の提出を求められるケースも多いです。

審査に落ちないためにも、他にもローンを抱えている場合は、リバースモーゲージを利用する前までに返済しておくことをおすすめします。

まとめ

リバースモーゲージは、利用するにあたって年齢制限などの利用条件が設定されており、融資してもらうには融資審査が必要です。

とはいえ、融資審査のポイントは、住宅ローンなどの他の融資とは全く異なります。

例えば、担保となる物件の評価価値などです。

そのため、この記事では、リバースモーゲージを利用する際の条件や審査のポイントについて詳しく解説してきました。

リバースモーゲージの利用を検討している方は、この記事を参考にしてみてください。