「リースバックって、審査はあるの?」

「審査が通らない原因は、どんなものがある?」

リースバックを検討したことがある人は、上記のような疑問を持ったことがあるのではないでしょうか?

もしかしたら、すでにネットで調べた方もいるかもしれません。

しかし、ネットで調べても、「リースバックは審査がない」と書いてある記事や「審査がある」と書いてある記事があり、正確な情報はわからなかったと思います。

どちらが本当なのでしょうか?

結論をいうと審査はあります。

ただし、金融機関で融資を受ける場合と同様の審査ではありません。

では、リースバックの審査とは、どのようなものなのでしょうか?

リースバックの審査は、査定を含んだ不動産の審査が主な内容になります。

そのため、金融機関で融資を受ける場合とは違い、個人の与信面(信用情報)などはあまり重要視されません。

このように、リースバックの審査は一般的な融資の審査と違います。

ですから、審査基準や審査に落ちる原因を理解しておくことがとても重要です。

そこで、この記事では、リースバックの審査基準や審査に落ちる原因について、詳しく解説していきます。

あなたが、リースバックを検討しているのなら、この記事を参考にしてみてください。

これから自宅をリースバックに出そうとしている人に、絶対知っておいて欲しいことがあります。

それは「絶対に1社にだけ価格査定の依頼を出してはいけない」ということです。

不動産の価格に決まった金額はなく、全く同じ不動産を査定してもらっても、不動産会社によって300万円以上査定額に差が生まれることがあります。

たまたま査定を依頼した会社の査定額が相場より安かった場合、本来3,000万円で売れた家を2,700万円で手放してしまうような可能性があるのです。

数百万円安売りして大損しないためにも、必ず複数社に査定を依頼するようにしてください。

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リースバックに審査はある?

リースバックとは、不動産業者などに自宅を売ることで現金化し、その後は賃貸契約を交わして住み続ける方法のことです。

不動産を売却し、賃貸契約を交わすため、賃貸契約をする際の個人についての審査と売却をする際の不動産についての審査があります。

金融機関の審査とは基準が違う

リースバックは、金融機関が行うような不動産を担保にして融資をするものではないため、金融機関の審査と審査基準が異なります。

最も異なる点は、不動産業者が家を買い取るため、重視される審査内容が対象の不動産についての審査になることです。

一方、金融機関の場合には、個人の与信面が重要視されます。

このように、審査基準が全く違うため、金融機関で審査が落ちた人でも、条件が合えばリースバックを利用できる可能性があります。

リースバックで審査されるのは問題のない物件かどうか

リースバックの主な審査内容は、物件についての審査です。

この審査では、「建物に欠陥や問題がないのか」や「現在の建築基準を満たしている建物か」といった問題点について、調べて評価をします。

そして、評価内容から買取金額を査定して、審査を通すのかを判断するのです。

不動産の流動性は売却主の与信面よりも重視される

リースバックの審査内容は、不動産の流動性(売却しやすいかどうか)が売却主の与信面よりも重視されます。

なぜなら、不動産業者は買い取った物件を賃貸契約が終了し、入居者が退去すれば、売却をしなければならないからです。

そのため、不動産の流動性が最も重要になります。

ちなみに、個人の与信面は、リースバック後の家賃が払える程度なら問題ありません。

そのため、審査内容は一般的な賃貸契約と同様の軽い内容の審査です。

このように、流動性の高い不動産ほど、評価が高く審査が通りやすくなり、買取金額も高くなります。

リースバック審査に通る基準・条件とは

ここまでリースバックの審査内容について、説明してきました。

では、審査に通る基準や条件とは、どういったものがあるのでしょうか?

主な条件は次の2つです。

  • 売却額がローンの残債よりも多い
  • 名義人の同意を取れている

それぞれについて、説明していきます。

売却額がローンの残債よりも多い

不動産の売却金額が住宅ローンの残積よりも多くないと、審査は厳しくなります。

なぜなら、不動産を売却するためには、住宅ローンの債権者である金融機関に抵当権(ローンを返済ができない場合に、土地や家を売却していい権利)を外してもらう必要があるからです。

このように、抵当権を外すことができない場合には、不動産業者は住宅を買い取りません。

それでも、どうしてもリースバックを利用したい場合は、金融機関に事情を話して交渉すれば抵当権を外してくれることもあります。

名義人の同意を取れている

自宅やマンションの名義人が複数いる場合には、他の名義人の同意が取れていない限り、審査が通りません。

なぜなら、自宅を売るためには、売買契約署に名義人全員の捺印が必要だからです。

もちろん、他の名義人が同居していない場合でも、捺印が必要になります。

そのため、リースバックを利用する前には、必ず名義人の確認と同意をえるようにしてください。

リースバック審査に落ちやすい4個の原因

審査に落ちやすい原因とは、どのようなものがあるのでしょうか?

代表的な原因は、以下の4つです。

  • 借地権付きの物件
  • 流動性が低い物件
  • リースバック業者の対応エリア外の物件
  • 現行の建築基準法を満たしていない物件

それぞれについて、説明していきます。

借地権付きの物件

借地権付きの物件の場合は、土地と建物の所有者が違うため、売却するには地主の同意が必要です。

また、建物を好きに建て替えることが難しいことや借地料が発生するので、通常の物件と比べて、価値が低くなります。

こういった理由があるため、業者によっては借地付き物件をあらかじめNGにしている場合があります。

どうしても、借地付き物件を売りたい場合には、事前に問い合わせをするようにしてください。

流動性が低い物件

流動性が低い物件も売却がしにくいため、審査に落ちることが多いです。

例えば、建物が古く将来的に修繕が必要な場合や交通面が悪い場合には、売却が難しいため、不動産業者は買い取ってくれません。

当然ながら不動産業者も利益を出す必要があるので、一定の価値がないと利益を出すのが難しいため、審査で落ちることが多くなります。

リースバック業者の対応エリア外の物件

リースバック業者によって、対応できるエリアを限定している場合があります。

このような場合には、審査すら受けることができません。

その場合は、あなたの地域が対応しているリースバック業社を探してみてください。

現行の建築基準法を満たしていない物件

現行の建築基準法を満たしていない物件の場合も審査に落ちることが多くなります。

なぜなら、現行の建築基準法を満たしていないと住宅ローンを組むことができないため、売却することが非常に困難になるからです。

このように、リースバック業者にとって、不利益が多い物件は審査に通りません。

リースバック審査に通るための対策・ポイント

ここまで、審査に落ちる原因について、解説してきました。

では、審査に通りやすくするためには、どういったことをすればいいのでしょうか?

審査を通りやすくするポイントは以下の3つです。

  • 住宅ローンの残債を調べる
  • 事前に他の名義人に同意してもらう
  • 多くのリースバック業者に依頼をする

それぞれについて、説明します。

住宅ローンの残債を調べる

リースバックの審査に落ちる原因で多いのが、住宅ローンの残債が物件の売却金額よりも多い場合です。

そのため、実際に、あなたの物件の住宅ローンの残積を調べておくことが重要です。

残積を把握した上で物件を査定してもらい、リースバックが可能かどうかを調べてもらいましょう。

事前に他の名義人に同意してもらう

先ほども述べましたが、家の名義人が複数である場合には、全員から同意が得られないと審査が通りません。

このような事態を防ぐために、事前に名義人を確認して、同意を得るようにしてください。

同意を得ることで、問題なくリースバックを利用することができます。

多くのリースバック業者に依頼をする

多くのリースバック業者に依頼をするのは、審査を通す上で重要なポイントになります。

なぜなら、リースバック業者によって審査基準や取り扱えない物件、査定価格が異なるためです。

例えば、Aの業者が対応していないエリアに物件があったとしても、Bの業者が対応している場合があります。

他にも、家の査定価格が低いため住宅ローンの残債ほうが多かった場合でも、他の業者で査定してもらうと査定価格が上がり、リースバックが利用できるようになることもあります。

このように、複数のリースバック業者を利用することは、あなたの利益に繋がります。

もし、リースバックを検討しているのなら、複数の業者に依頼をしてみてください。

まとめ

この記事では、リースバックの審査基準や審査に落ちる原因について説明してきました。

なので、最後まで読んでくれたあなたは、リースバックの審査について詳しく理解できたのではないでしょうか?

このように、リースバックの審査について理解することは、とても重要なことです。

リースバックを利用する際は、審査基準や審査を通りやすくするためのポイントを把握して、利用するようにしてください。

そして、その際は、この記事をもう一度参考にしてみてください。

これから自宅をリースバックに出そうとしている人に、絶対知っておいて欲しいことがあります。

それは「絶対に1社にだけ価格査定の依頼を出してはいけない」ということです。

不動産の価格に決まった金額はなく、全く同じ不動産を査定してもらっても、不動産会社によって300万円以上査定額に差が生まれることがあります。

たまたま査定を依頼した会社の査定額が相場より安かった場合、本来3,000万円で売れた家を2,700万円で手放してしまうような可能性があるのです。

数百万円安売りして大損しないためにも、必ず複数社に査定を依頼するようにしてください。

「でも、リースバックに対応している会社を0から複数社探すのは面倒・・・」

と感じる人は、複数のリースバックに対応している会社から、1分でまとめて見積もりが取れる「家まもルーノ」が便利です。


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不動産テックラボ編集部

不動産業界の経験者やITなどに精通しているライターで構成されています。これまで、不動産×ITに関する100以上の商品やサービスを紹介してきました。不動産テックサービスの導入を検討している企業様や、不動産×ITに関する商品の利用を検討している個人の利用者様に向けて、出来るだけわかりやすく解説することを心がけています。