リバースモーゲージ型住宅ローンにデメリットはある？返済額や借り換えについて徹底解説！

「高齢者が借りられる住宅ローンがあるって本当？」
「住宅ローン型のリバースモーゲージの特徴が知りたい」

 住宅のリフォームや新築、住宅ローンの借り換えなどを考えている高齢者の中には、上記のような疑問を抱えている方が少なくありません。

高齢者は住宅ローンを組もうとしても、審査に落ちてしまう可能性が高いためです。

そういった方におすすめなのが、住宅ローンの代わりに使用できる住宅ローン型のリバースモーゲージになります。

住宅ローン型のリバースモーゲージなら、高齢者の方でも利用でき、毎月の返済も抑えることが可能です。

この記事では、住宅ローン型のリバースモーゲージの特徴について詳しく解説していきます。

リバースモーゲージの利用を考えている方は、この記事を参考にしてください。

リバースモーゲージ型住宅ローンの3つのメリット

リバースモーゲージ型住宅ローンには、以下の3つのメリットがあります。

• 自宅を住み続けながら借入れができる
• 毎月の返済額が利息のみ
• 高齢の方でも借入れが可能

 上記について解説していくので、内容をよく確認して利用するか判断する際の参考にしてください。

リバースモーゲージ型住宅ローンのメリット1.自宅に住み続けながら借入れができる

リバースモーゲージ型住宅ローンは、自宅を担保にして資金を調達する方式であるため、不動産仲介による売却で資金を調達する方法と違って、自宅を手放す必要がありません。

長年住みなれた自宅で生活を続けながら、「住宅ローンの借り換え資金・建て替え資金・リフォーム資金」などを調達できます。

バリアフリーの住宅に住みたいという願望を持ちつつも、長年住んだ家や土地を手放したくないという方は少なくないため、そういった方にとっては非常に魅力的なサービスです。

リバースモーゲージ型住宅ローンのメリット2.毎月の返済額が利息のみ

リバースモーゲージは毎月の返済額が利息のみであるため、住宅ローンなどの他の資金調達の方法と比較すると、返済負担を大幅に軽減することができます。

具体例として、三井住友銀行の「借り換え時代」で比較してみましょう。

借入金額が2,700万円の場合、借り換え時代の金利が「年利2.975％」であるため、毎月の返済金額は59,500円です。

一方で、三井住友銀行の住宅ローン「金利0.475％」を、20年間の返済期間で契約した場合は、毎月の返済額は104,844円になります。

上記のように、リバースモーゲージを利用することで、毎月の負担額を大幅に軽減できることは大きなメリットです。

リバースモーゲージ型住宅ローンのメリット3.高齢の方でも借入れが可能

リバースモーゲージはそもそも高齢の方に向けたサービスであるため、住宅ローンを組むのが難しい高齢者でも資金を調達できる可能性があります。

一方で、住宅ローンは利用するための条件として、以下の項目を設けていることが多いです。

• 団体信用保険に加入する必要がある
• 借入れ時の年齢制限が70歳未満
• 完済時の年齢制限が80歳未満

上記のような健康上の問題によって団体信用保険に加入できない方や、年齢の制限に引っ掛かる方は住宅ローンを利用できないため、資金調達に困ることが珍しくありません。

その点、リバースモーゲージ型の住宅ローンなら、家の評価額などの条件を満たせていれば、80歳以上の方でも利用が可能です。

通常の住宅ローンでは資金調達が難しいが資金が必要という方は、リバースモーゲージ型の住宅ローンを検討してみてください。

リバースモーゲージ型住宅ローンの3つのデメリット

リバースモーゲージ型住宅ローンのデメリットは、以下の3つです。

• 家を残すことができない
• 配偶者の方が住み続けることができない可能性がある
• 不動産によっては希望額を借りられない

上記の内容をよく理解したうえで、メリットと比較してご自身に向いているかを判断してください。

リバースモーゲージ型住宅ローンのデメリット1.家を残すことができない

リバースモーゲージは自宅を担保にして資金を調達し、契約者が亡くなった後に自宅を売却して借り入れた資金を返済する仕組みであるため、家を残すことができません。

そのため、子どもなどの相続人と自宅の取り扱いについて揉める可能性があり、注意が必要です。

トラブルを防ぐためにも、推定相続人の方と事前に相談しておくようにしましょう。

なお、金融機関によっては相続人とのトラブルを防ぐために、相続人の同意を利用要件にしている金融機関もあります。

リバースモーゲージ型住宅ローンのデメリット2.配偶者の方が住み続けることができない可能性がある

前述したように、リバースモーゲージでは家を残せないため、残された配偶者が自宅で生活できなくなる可能性があります。

自宅で生活を続けることができなくなってしまうと、引っ越し先を探す必要があり、手間と時間、引っ越し費用が必要です。

ただし、契約者が亡くなった後、契約を配偶者に引き継ぐことが可能な契約も存在するので、上記を懸念される方は、引き継ぐことが可能なサービスを探すようにしてください。

なお、上記の契約を利用するには、配偶者の年齢や年収、連帯保証人になる必要があるなどの利用要件を満たす必要があるため、誰でも利用できるわけではないことも覚えておきましょう。

リバースモーゲージ型住宅ローンのデメリット3.不動産によっては希望額を借りられない

リバースモーゲージ型の住宅ローンは、借入上限額が「担保となる物件の評価額の50〜70％」に設定されていることが多く、自宅の評価額によっては希望の金額を借りることができない可能性があります。

例えば、自宅の評価額が2,000万円だった場合、借りられる金額は2,000万円ではなく、1,000〜1,400万円です。

このため、自宅の評価額の金額を借りることができると勘違いしていると、必要な資金が確保できない事態になってしまいます。

そういった事態を防ぐためにも、自宅の評価額よりも借りられる金額が低くなることを覚えておくようにしましょう。

住宅ローン型リバースモーゲージの取扱金融機関

住宅ローン型のリバースモーゲージを取り扱っている金融機関は多数ありますが、ここでは以下の2つの金融機関について解説していきます。

• みずほ銀行
• 三井住友銀行

上記の都市銀行以外にも、地方銀行などの金融機関も住宅ローン型リバースモーゲージを取り扱っているので、気になる方は普段利用している銀行が取り扱っているのかを確認してみてください。

住宅ローン型リバースモーゲージの取扱金融機関1.みずほ銀行 

みずほ銀行は、「みずほリ・バース60」住宅ローン型リバースモーゲージを取り扱っています。

みずほリ・バース60の主な特徴は、以下の表を確認してください。

特徴	内容
資金用途	住宅の建築・新築住宅・中古住宅購入のための資金 子世帯等が居住される住宅の建築・新築住宅・中古住宅購入のための資金 住み替えるサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金 借入中の住宅ローンの借り換え資金
対象年齢	満60歳以上
対象物件	一戸建て住宅・マンション
借入方式	一括方式
借入金額	100〜8,000万円
返済方式	利息は毎月返済して元本は契約終了後に支払う方法
金利方式	変動金利
対応エリア	全国（一部地域は取り扱えないケースがある）

対応エリアが全国と広いことが特徴で、地方にお住まいの方でも利用できる可能性があるため、地方の方にもおすすめです。

住宅ローン型リバースモーゲージの取扱金融機関2.三井住友銀行

三井住友銀行には、「借り換え時代」と「住み替え時代」の2種類の住宅ローン型リバースモーゲージがあります。

主な特徴は、以下の表を確認してください。

特徴	内容
資金用途	住宅の建築・新築住宅・中古住宅購入のための資金 子世帯等が居住される住宅の建築・新築住宅・中古住宅購入のための資金 住み替えるサービス付き高齢者向け住宅の入居一時金 借入中の住宅ローンの借り換え資金
対象年齢	満50歳（配偶者ともに）
対象物件	一戸建て住宅・マンション
借入方式	一括方式
借入金額	100〜8,000万円
返済方式	利息は毎月返済して元本は契約終了後に支払う方法
金利方式	変動金利
対応エリア	東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県、滋賀県大津市・草津市・守山市・栗東市・野洲市、福岡県福岡市

ただし、対応エリアが限定されているので、注意が必要です。

対応エリア外にお住まいの方は、他の金融機関を探すようにしてください。

まとめ

住宅ローン型のリバースモーゲージは、住宅ローンが利用できない高齢者の方でも利用できるといったメリットが多数あります。

しかし、残された配偶者が自宅を出ていかないといけないなどの注意点もあるため、よく内容を理解してご自身に向いているかをよく検討しなければいけません。

このため、この記事では住宅ローン型のリバースモーゲージの特徴について解説してきました。

住宅ローン型のリバースモーゲージの利用を考えている方は、この記事を参考にしてください。